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不動産投資

皆さんが絶対だめという区分マンションは本当にダメなのか?

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お疲れ様です。

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最近区分マンションの話がよく出てきますので、高橋の見解を整理させていただきます。

ちょうどコンサル生も区分マンションを購入しそうなところでキャンセルとなったようです。

 

 

結論としては、「収益力が出にくいのんで注意は必要だが、最初に取り組むのに必ずNGとは言えない」と考えます。

何度かお話させていただいておりますように、物件を3つの力で分析しております。

そのうち収益力を最も大事にしております。

ただし区分は他の戸建て、アパートと比べ最も収益力が低いといえます。

もちろんその分稼働力は高いケースが多いのでそこはメリットとなります。

 

だから該当物件が少なくなってしまうので注意が必要と思っております。

ここからは例をあげてご説明いたします。

【例1】 コンサル生 N様 検討物件

物件 560万円 *RC築20年、兵庫県一等地

家賃  4.5万円/月

ローン  3.3万円/月(20年@3%)

管理・修繕費 1.1万円/月

その他   1万円(固定資産税、火災保険、管理料)

手残り  0円/月

*満室が継続したとしてもキャッシュフローはゼロとなります。

火災保険や節税、保険の目的になってしまいます。

これでは苦しいと思います。

 

【例2】 高橋の物件

物件 450万円 *RC築40年 大阪市準一等地

家賃 5.4万円/月

ローン 2.7万円/月(20年@3.9%)

管理・修繕費 1.1万円/月

その他   1万円(固定資産税、火災保険、管理料)

手残り  0.6万円

決して潤沢ではないですが、450万円で年7万円なので物件価格の

1.5%のキャッシュフローですね。それほどではないですが、悪くはないと思います。

・・・という感じで満室のまま2年以上経過しております。

(途中で金利が1.5%に借り換えもしております。)

 

別に高橋の物件がそれほどお宝物件とは思いませんが、

少しずつお金を蓄積するという効果はあるのかなと思います。

(ふるーい物件ですが、少しずつ残債が減っておりますし)

繰り上げ返済してもいいし、売却してもいいし、タイミングを見ながら検討しようか

なと考えております。

 

物件の話は以上です。

これに加えて私は例2の私の物件もこれだけでは危ないと思います。

それは数のメリットになります。

物件が区分や戸建て一つですと空室時に補完することができません

ここは区分に限らず、規模が小さいうちは特に注意が必要かなと思います。

逆に大きなマンションを買われている方はその物件で大きな事故があると

大きな損失になると思います。

 

要はメリットもデメリットも理解しながら買い進めるのが重要ではないかと

思います。その際、優先順位だけは明確にしていただければと思います。

高橋の場合は収益力を重視しております。

 

 

絶対的な回答はないともいますが、皆様の参考になれば幸いです。

(あまり厳しすぎない範囲でコメントいただければ幸いです。)

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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