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空室対策の実例集

投稿日:

おはようございます。健です。

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モニター生K様に空室が出て今後の進め方についてご指導するため、物件現地(奈良県橿原市)

を見てきました。概況は下のとおりです。

空室対策の実例集

添付は少し田舎すぎますが、上のようなイメージでしょうか?(笑)

【概況】

鉄骨戸建、築20年 3F建て(ただし、1Fは駐車場、風呂のみ) 駐車場抜いて60平米位の広さ。

募集家賃は6万円(前入居者と同じ家賃設定)、礼金:10万円

最寄り駅は八木駅近隣の乗降5000人/日程度の小さき駅5分。

ターゲットはDINKS(子供のいない夫婦)ペットは可能。

募集して1週間しても問い合わせすらないレベル。

(問い合わせがあり、内覧があり、成約という順番です。まずネットチラシを見て問い合わせがくる状況

にしなければなりません)

【指導したポイント】

まず、お客さまの側から考えます。

<競争率>

お客さまが少ないことが想定される。

乗降 5000人で月10人入れ替わるとする。

その中でDINKは2人とすると

最寄り駅で1番の物件でないと成約できないと推定されます。

<競合比較>

礼金10万円は同じ駅で圧倒的に高いレベル。圧倒的に自信がなければ

礼金はあきらめればよいと思います。入居者様にとって入居時の諸経費は安ければ安いほどいい

(かつ家賃はあまり下げたくないとのこと)

いつもの「ゼロ」をお勧めしました。

敷金 礼金 鍵交換費用 火災保険費用 滞納保証料 仲介手数料 引っ越し代、前家賃・・

どこまでやるかはその時によりますが、4月過ぎて閑散期になるので引っ越し代以外はゼロで

いいのではないかとお薦めしておきました。

次に募集販路について

管理会社A社がB社に委託して賃貸募集しているとのことです。

広告料はA社に支払いますが、状況が良く入ってきませんし、B社に直接相談にいくことをお願いしました。

あってもないとB社の募集物件の中の一つで埋もれてきます。

(彼は農家をやっており奈良の南側にでかける機会も多いようです。そこでこのエリアを選ばれております。)

窓口はできるだけ広いので自己管理にして大手含めて多数募集に回るのが良いとアドバイスしました。

アパートはなかなか管理会社の意向を気にしますが、戸建は多少管理会社を変えてもOKですし、

自己管理も容易ですので。

物件について

全体的に必ず入居者がチェックするポイントへの清掃が足りてないと申し上げました。

どうやら業者クリーニングは入れずに、自己清掃したようです。

トイレの清掃は特に徹底的に行い、「清掃しました」の印をつけるのがポイントです。玄関も同様ですね。

この物件の一番の強み「風呂」をお伝えしここは徹底的に磨き上げるようお願いし置きました。’やや磨き残しがありました)

そして募集チラシの一面化と思います。

写真については2F、3Fの木のインテリアの塗装削れがウィークポイントですが、問い合わせが来ないのとは関係ありません。

(募集チラシに弱点を載せる必要はないので削除を要請しました。)

代わりに1Fのドアは高級なものでしたのでこちらの写真に差し替えをおねがいしました!

コンセプトについて、

彼に聞いてみると、「車を持たずに大阪にいける戸建」だそうです。駅近いを全面に出したいということでした。

うちは子供がいますのであまりイメージしにくいですが、そのコンセプトを全面に出すようにチラシを組み立てなおすように

おねがいしました。

あと、細かなところですが、部屋の猫のひっかき傷と電球が切れているところの修正をお願いいたしました。DINKでペットいない

家は猫の傷があるといやかなと思います。(これもネットには載せませんので内覧までいってNGになってから考えてもよいとおつたえしておきました)

 

物件の話は少し長くなる傾向があります。このモニター生の進捗をまた連絡させていただきます。

(なかなかわかっても行動いただけない方もおられますので。)

皆様の空室対策の参考にしていただければと思います。

31室満室中の健より・・・満室が続きますように(笑

 

 

 

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