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物件判断 物件の見極め方 その2

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こんばんは。皆様いかがお過ごしでしょうか?自宅のこの部屋は寒いのでつらいですが、今日も記事を投稿していきます。皆様の参考になれば幸いです。

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物件の見極め方 その2

になります。その1の復習から入りたいと思います。まず、収益力で「どのくらい稼ぐことができるか?」、その次に積算(担保力)で「原価がどのくらいか」を見極めることができます。次に稼働力になります。

稼動する力

ですね。物件が稼動するとはどういうことかというと、当然入居されている確率を示します。都内と地方だとざっくり言って稼動力がどちらが高いかはいうまでもないと思います。ただ、都内でもアパートが乱立して需給バランスが崩れているところもあると聞きます。。

また駅近くや駐車場があるかどうかも稼動には影響を及ぼしそうです。。

 

他の二つと違って稼動力は数値化できないと思ってよいと思います。プロの方で、条件やリストを作って数値化されているものもみたことはありますが、健としてはそのようなことはしておりません。それより、足を使って現場を調べて、これなら稼動力は十分か?と判断する程度です。現場で特にやることを重要な順に(笑・・重要じゃない順に並べると引っ張るみたいで嫌ですので。)3つ紹介いたしますので参考にしていただければと思います。

1 ヒヤリング

もちはもち屋だと思います。必ずやるのは賃貸業者にヒヤリングすることです。例えばある地域でアパートの購入を検討するとき、住所、間取り、築年数を詳細に連絡して、賃貸需要や家賃相場を確認します。。

【購入を見送った例】

例1 ・・この地域の単身アパートはやめたほうが良い。近くにある大学も地元の方が通う大学なので賃貸需要は供給過多となっており、新築アパートすら埋まらない状況です。

例2 ・・最近〇パレスさんが多数できたため急激に供給が過剰となったため、1R UBで駅から15分だと家賃は30000ー35000円程度まで下がっています。。。など。

自分で歩くより普段客付けをされているプロから聞くのが一番肝要です。もし購入に至った場合、菅理を頼む可能性があるので、詳細に教えてくれる可能性が高いです。経験上、近くを通ってもアポなしで訪問するより電話で相談したほうがいいと思います。(アポありで訪問するならもっといいと思いますが・・)

是非購入を検討される場合はやっていただきたいです。

2 付近のアパートの数、空室状況

やはり付近の同レベルのアパートの空室状況と乖離がないかは見ておく必要があります。残念ながら、無理やり知り合いを入居させて満室にして売る業者もあります。周りが空室だらけなのに購入予定のアパートが満室なら、次空いたら埋めるのしんどいのではないか?となります。この当たりは大いに参考にしていただきたいとも思います。空室かどうかはカーテンや、ガス、電気のメーターで確認できることが多いです。また、付近住民に怪しまれないように人と目があったら何んとなく「こんにちは・・」とやっておくのが良いと思います。逆だったら不審者扱いしてしまいそうですので。

3 ネット調査

現地調査と言いながらネッと調査を3番目に入れてしまいました。間取、築年数等がわかれば、家賃相場はネットで簡単に調べられます。酷似した単身アパートで20000円の募集が出まくっているのに、購入予定の物件が40000円で入居されていたらどうですかね?私は次空いたら20000円になるのを覚悟して収支計算をしたほうがいいかなと思います。

以上のようにして稼動力を見極めます。先ほども言いましたように×か〇か△位の評価しかできませんが、これはこれで重要です。

今年も物件購入できるよう本業の傍ら頑張ります。不動産投資に興味のある皆様の知識の参考になれば幸いです。本日も最後まで読んでいいただきありがとうございました。

 

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  1. […] この記事では稼動力を見積もりましょうという話をしましたが、 […]

  2. […] この記事 で物件の力として「稼動力」をあげておりました。 […]

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