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【失敗談】投資用不動産売却時に絶対注意すること!

投稿日:2018年1月3日 更新日:

こんばんは。すっかり時間が過ぎてしまいました。今年も日々行う不動産投資で皆様の参考になることをブログで公開していきたいと思います。

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売却編

減価償却とは?

幻冬舎様のサイトに詳しく書かれておりますので、詳細は割愛させていただきますが、ようは不動産の土地、建物のうち、建物部分が1年毎に損したことにできますよ!という仕組みのことです。

参考)http://gentosha-go.com/articles/-/4395

何故原価償却で節税できるの?

例えば、利回り5%、2000万円の区分マンションを買います。償却期間(損していく期間のことです)が25年で1500万円が建物代とします。この場合、

1500÷25=60万円/年が減価償却と損金処理できます。

またこれが少しややこしいのですが、

不動産所得、事業所得、給与所得、一時所得、雑所得、土地・建物・株式以外の譲渡所得は総合課税といって一緒にすることができます。今回の場合、不動産の所得(60マイナスの赤字)とサラリーマンの給与所得が合算できます。例えば、マルチビジネスなどをされているかたも事業所得となりますので、合算処理できます。

 

以上の前提で計算すると(満室想定)

家賃:2000×0.05=100万円/年

ローン:100万円(ローン(利息):50万円)

経費:30万円(管理修繕費、メンテナンスなど)

<減価償却> -60万円 とすると

不動産の収支は、100-50-30-60=-40万円となります。

これを本業の給料から差し引いて税金を支払うことになります。この人の給与所得が500万円で税率20%とすると100万円の税金を払うところが460万に減額されますので、92万円で8万円節税できることになります。細かな計算は税理士様や本で勉強されてください。私は税理士ではありませんのでイメージになりますのであしからず・・。

実は今回の本題はここからです。このように減価償却で節税を行うと売却で大変なことになるというのが今回のお話になります。たとえば今回の物件を4年所有しますと、減価償却は、240万円になります。これは、会計上1500万円の価値が240万円下がって1260万円となったということを意味いたします。

ここで、不動産投資をやめるもしくは、資産の組み換え関係で2000万円(土地500、建物1500)で売却するとどうなると思いますか?会計上1500-1240万円=260万円得したことになります。つまり、得した260万円に対して(今回の場合)52万円の税金が発生することになります。しかもこの売却のときの税金は「分離課税」といって他の経費、本業の給与所得等とはあわせられません。この売却のみで、52万円の赤字(納税が発生してしまうのです。

先ほどの例で8万円/年の節税をして4年で32万円にしかなりませんから52万円納税するのなら「節税」しないほうが良かったというのが結論になります。払うべき税金を後で、またたくさん払う羽目になります。また、1年に少しずつ節税した分を生活費に使っていた健は地獄のようでした。

 

結論として、減価償却による節税はしない方が良い となります。

本やセミナーで聞いたのにやってしまって大変なことになった健からの生の声です。皆様が同じ過ちを犯さないことをお祈りして今回はここまでにさせていただきます。

*かなりややこしいし、こちら税理士ではありませんので、イメージでつかんでいただければ幸いです。詳細はブログのコメントなりいただければいくらでも個別にご連絡させていただきます。繰り返しになりますが、減価償却による節税はしない!!(売却でどうせ税金がかかる)のでご注意をお願いいたします。最後まで読んでいただきありがとうございました。

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