関西在住技術系サラリーマンが副業不動産投資でセミリタイアを目指すブログ

2児の父である健が不動産投資に興味を持つ皆さまに有益な情報をご紹介いたします。

未分類

キャッシュフローについて

投稿日:2017年12月5日 更新日:

おはようございます。今日も寒いですが、更新させていただきます。

スポンサードリンク

私は本やセミナーで学習した結果、CFとROIを重視して不動産賃貸業を進めております。

今回は不動産投資はじめる方にキャッシュフロー(CF)とは何か?と言われましたので健流に記載させていただきます(ROIもまた今度)。

(税引き前)CF=家賃ー返済ー経費

これだけでございます。税金は税率や減価償却費により大きく異なりますのでまずは税引き前CFを考えていただければと思います。

家賃で考えてはいけません。何故なら家賃が入ってもそれより返済や経費が大きかったらお金が減ってしまうからです。別にそれでも

不動産というモノを購入しているわけですので当たりまえだという考えもございますが、私は減るのは嫌なので黒字を前提としております。戸建てを例にご紹介いたします。(他のページではいきなりさらっと書かれておりますので)

家賃

家賃は想定家賃となります。オーナーチェンジでも実際の家賃が安い場合はそちらで計算します。例えば私の物件で5万円/月程度の相場のところを58000円/月の家賃で入居いただいている物件がございました。

この場合、50000円で計算したほうがより妥当と言えます。また、空室リスクをここで入れることもいたします。例えば、入居率92%(1か月/年空室)と考えると年ベースで55万円の家賃になります。

返済

返済シンプルです。金融機関に借りる条件で返済額を算出いたします。金利:2.3%、期間:15年、の場合で26000円/月を入れます。312000円が返済になります。

経費

こちらが結構ややこしいかもしれません。固定資産税、(建物維持)管理費(管理をお願いする場合)、(建物)管理、修繕費、火災保険料、その他エレベーターなどがある場合はそれもいれます。この戸建は自主管理ですのであまり経費はなく、固定資産税:10000円、火災保険料20000円程度でしょうか?実際には、賃貸依頼時の広告料やリフォーム費用もかかりますが、あまりCFの計算では入れないことが多いようです。

 

以上より

55-32-3=20万円/年  がCFの計算になります。395万円の戸建を購入して利回り15%(家賃59万円)で、CFは20万円程度となります。戸建をやる場合この積み重ねになります。私は戸建を3つ取得しております。現状このシミュレーション位で進められておりますね。

皆様の参考になれば幸いです。

 

スポンサードリンク

-未分類

執筆者:


comment

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

関連記事

no image

物件紹介3 戸建

おはようございます。本日も紹介させていただきます。できるだけ私の時系列で紹介を続けていきたいと思います。全部で21(2017/11)ありますので、まだまだ続きますが、ご了解いただきたいです。いずれコメ …

【失敗談】投資用不動産売却時に絶対注意すること!

こんばんは。すっかり時間が過ぎてしまいました。今年も日々行う不動産投資で皆様の参考になることをブログで公開していきたいと思います。 売却編 減価償却とは? 幻冬舎様のサイトに詳しく書かれておりますので …

no image

物件紹介 その8 管理会社に難易度高いといわれた物件・・

おはようございます。今日も健の物件を紹介します。 本日は本業お休みで、子供と囲まれながら投稿しております(笑 【物件価格】 奈良県某市2060万円、利回り:12.4%(水道代除いて11%) 築25年、 …

1万円プレゼント(その後)

おはようございます。加藤先生の無料オファーを先日ご紹介させていただきました。   1万円プレゼントの紹介   私も登録して日々勉強しておりますが、この中身がすごいです。圧倒的です。 …

no image

2%の意識高い人になろう!

おはようございます。本日はパレートの法則について詳しくご説明いたします。 パレートの法則 ネットのフリー素材からかりてきましたが、皆様特に社会人の方ならご存じと思います。 2割が頑張って、6割は平均、 …