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不動産投資

物件紹介 その8 空室の賃貸付について

投稿日:2017年12月4日 更新日:

おはようございます。今日もブログ更新していきます。前回も少しお話していた、奈良県某市アパートの空室埋めの状況をシェアさせていただきます。

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6室アパートで今まで(購入して1年弱)2室空室となっております。

競合分析

会社で素材の新製品開発業務に携わっておりますので(技術系サラリーマンです)、SWOTという分析を会社で習います。Sは強み、Wは弱み、Oは機会Tは脅威(競合分析)です。サラリーマンでしたらご存じの方も多いと思います。強みは家賃とちょっとしたアクセントクロスでしょうか?また、ペット可となっており、ある入居者様には満足だと思います。弱みはユニットバスと駅遠し(徒歩17分)、駐車場無し、急こう配あたりでしょうか?不動産投資の本にも地方、駅遠い場合は駐車場必須と書かれておりますね。最近の相場でいうとなかな駐車場のある物件ではキャッシュが出る物件がなかたのです(笑

そして、競合分析です。まず購入前に必ず管理会社に電話します。土地勘はあっても管理会社ほど詳しいことはないので必ずヒヤリングしております。購入時に複数電話したところ(その後、そのうち1社に管理をお願いしました)駅からの方角としていい方角ではないが、何とかなるのではないかとの回答でした。

しかし、購入後、あるアパートが法人契約から解約になり、所有者が変わりガラガラの物件が競合となりました。しかもこの物件は相場無視して広告料:5か月とかで広く募集されているとのこと。この物件が私の物件に近く、競合となりました。また、低俗性の方は、国の方針等で動きがあるときとないときにムラがあるそうなのですが、購入後動きがさっぱりなくなったそうです。。。

不動産用語:広告料

空室について、入居者を決めていただいたときにオーナーが管理会社様にお支払いする謝礼のこと。家賃の何か月分か支払います。相場は1-2か月だが、地域によって3か月やそれ以上のところもあります。先ほどの説明で出てきた5か月は払い過ぎと思いますが、オーナーにとっては何とか管理会社に頑張ってほしいという気持ちをお金で表したものではないかと気持ちはわかります。これで埋めても収支が回るのかは厳しいと思いますが・・。

 

この変化が地方某駅のアパート需要については結構致命的でした。ネットで賃貸状況を確認すると2万円以下のアパートが乱立する状況となりました。特に新たに増えたそばのアパート。地方は、もともと需要が少ないですからこのような変化に弱いところがあります。

もし地方で探される場合は、慎重にお願いいたします。私は次買うなら地方はファミリーにしようかなと思います。最近検討する地域は単身で客付け苦しい地域が多いような気がします。。。

本日も皆さまの不動産賃貸業の参考になれば幸いです。最後まで読んでいただきありがとうございました。

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